武汉，2019年4月17日—— 近日，全球领先的房地产服务商戴德梁行举办武汉产业载体2019发展论坛，为武汉国家级与省级开发区招商负责人，优质产业载体运营商，战略新兴产业的各方代表搭建了思想碰撞的平台。戴德梁行中国区产业地产部主管及高级董事苏智渊表示：“物流地产开始进入瓶颈期，而用资本来撬动产业地产的模式已经开始成熟。武汉的产业地产市场是一片值得期待的热土，这不仅来自于武汉超强的人力资源优势，也来自于武汉越来越多的产业创新基因。”武汉近年来，已然成为“高端产业要素净流入城市”。
▲戴德梁行中国区产业地产部主管及高级董事苏智渊
① 产业扶持政策及城市功能品质
产业扶持政策：创新与完善
武汉市各级政府出台文件，旨在吸引企业来函投资和支持引导本地企业做大做强。同时，针对企业扶持的办法也更加细化具体，并富有创新价值。
▲武汉市及东湖高新区的产业扶持政策
资料来源：政府文件，戴德梁行产业地产部整理
城市功能品质：借力世界级“双会”契机
2019年4月8日，首届世界大健康博览会在武汉正式开幕。与此同时，第七届世界军人运动会也将于10月18日在武汉点燃军运圣火。武汉市正借助两大盛会契机，作为东道主全面发力，全域提升城市功能及品质，为产业入驻提供更加坚实的城市基础。
② 企业主体质素
民营科技企业发展迅猛
由于历史原因，以中国信科、武重、东风汽车及中建三局为代表的总部在汉央企、国企，在武汉的经济舞台上扮演者相当重要的角色，也导致了民营经济一直以来在当地的活跃度偏低。为进一步优化经济结构，武汉市第十三次党代会期间，也首次提出发展“新民营经济”。而近年来武汉高新技术企业（以瞪羚企业、科技“小巨人”为主）迅猛发展，也作为民营经济的一支重要力量，蓄势成为经济发展的新动能。
▲2018中西部五市新增企业统计
资料来源：公开资料，戴德梁行产业地产部整理
独角兽及第二总部崛起
据今年1月份发布的《2018胡润大中华区独角兽指数》，独角兽企业最近一年从120家增加到186家，每3.8天发现一家新独角兽。中国独角兽企业的发展态势，支撑了企业在扩租方面的强烈意愿。在过去两年间，武汉已承接了诸如科大讯飞、小红书和今日头条等优质企业办公场地的选址。同时，第二总部在武汉继续其职能“再进化”，这也对武汉的人才供给、服务体系及营商环境提出了更高要求。以前武汉更多凭借人才和成本等优势吸引企业将后台总部落在武汉，但现在企业逐渐愿意将其研发总部落户武汉，并推进实现团队的本土化，这也有利于促进区域产业的升级与发展。
③ 人才要素
大学生留汉意愿增强
高度的幸福指数、便利的生活方式吸引楚才回流。留汉、落户大学生逐年增多，据报道，当前武汉留汉大学生人数已达70万，武汉积极提前谋划部署大学生留汉后配套服务，让大学生留得下、留得住，共同造就青春之城。
助推管理层在汉蜕变
武汉的人才发展抱负不局限于基础端，武汉各级政府正积极助力企业中高级管理层在汉完成蜕变，尤其是加速期企业的骨干人员。东湖高新区的“3551光谷人才计划”已转变为全市化、常态化的人才政策，武汉市“楚才回家”活动走入全国多个重点城市，政府部门为企业家、企业骨干量身定制管理进修课程，力求提供360度的贴心服务。
④ 金融环境
目前，武汉企业的融资成本有待进一步下降，直接融资方式占全社会融资的比重仍然高于其他新一线城市（如杭州、成都）。武汉也力争在传统金融基础上发展新形式，据戴德梁行统计，东湖高新科技支行已达到18家，成为当地发展金融新形式的重要力量。在未来，武汉将贯彻国家“建立多层次资本市场体系”的要求，为市场化资本创造进入与退出的便利渠道。武汉也将继续就当地产业优势培育特色金融业态。
对武汉产业载体的升维建议——
据戴德梁行数据统计，仅在武汉的光谷，产业载体存量已超过800万平方米，至2020年预计新增300万平方米。商业用地上的产业园、研发用地上的类写字楼产品边界呈模糊化趋势。
以写字楼为例，光谷的高端商务写字楼已不局限于关山大道沿线，光谷东通过快速完成城镇化进程，现已聚集了大量有效供应。除此之外，园区类载体，租金价格受区位、硬软件品质影响较大，条件优质的项目往往可以实现溢价程度的最大化。
▲光谷产业载体租金分级
资料来源：戴德梁行产业地产部
随着区域产业的不断发展，产业载体的软、硬件水平将进入全面高标准比拼的时代，借用《三体》里的经典理论“降维打击”，戴德梁行武汉产业地产部主管及高级助理董事蒋国俊提出，产业地产发展商应提前做到“升维思考”，其中硬件方面的提升举措包括：
▲戴德梁行武汉产业地产部主管及高级助理董事蒋国俊
1. 超前于现有规划要求的车位比指标；
2. 认识到联合办公为园区、楼宇贡献优质租户的能力；
3. 在某些主题型园区，可尝试引入行业共享实验室；
4. 提升楼宇建筑的绿色健康等级；
5. 通过安装IoT终端传感器，上线智慧运营软件，生成企业大数据；
此外，产业地产发展商更应该加强自身的软实力：
1. 纳入知名学术机构、行业组织等明星级招商对象；
2. 树立以终为始的开发理念，尝试资产退出机制的新可能；
3. 对标城市核心的高端物业，全面提升园区的运营管理水平；
4. 追求长期的收益，在产业投资领域提前进行系统性布局等。
此次论坛同时邀请到亿达中国总裁助理，武汉智慧健康园负责人姚君女士作为重量级嘉宾，对针对生物医药主题园区如何更好的服务于武汉千亿级产业与各与会嘉宾进行了深入探讨。
▲亿达中国总裁助理，武汉智慧健康园负责人姚君
与此同时，戴德梁行武汉、长沙估价及顾问服务部主管、助理董事谢颖针对目前国内的类REITs环境以及如何实现一栋楼宇或一座园区的“IPO”等方面，从估值估价的专业角度进行介绍及分析，为园区运营者开辟新的资本运营思路。
▲戴德梁行武汉、长沙估价及顾问服务部主管、助理董事谢颖
戴德梁行武汉产业地产部主管及高级助理董事蒋国俊说到：“从车位比指标超前规划到共享实验室的建立，从楼宇绿色健康等级提升到新资本运营方式的使用，产业载体发展商应提前做到‘升维思考’，创造产业腾飞契机。”
伴随着各项高端产业要素的流入，戴德梁行戴德梁行中国区产业地产部主管及高级董事苏智渊表示：“如果武汉政府能尽快研究出台类似于深圳M0的土地政策，将会大大加速武汉产业地产市场向灵活多样的创新型产业聚集转化的速度，我们也许会在几年后看到一个完全不一样的武汉，而这一切会从今天开始。”
